Investir dans la pierre à Toulouse peut s’avérer une opération intéressante, à condition d’en mesurer précisément le rendement. La rentabilité investissement locatif conditionne directement la performance de votre placement immobilier. Dans une ville aussi dynamique que la Ville Rose, entre prix d’achat en hausse, revenus locatifs variables et demande locative soutenue, la rentabilité n’est pas uniforme et dépend de nombreux paramètres. Alors, quel rendement pouvez-vous réellement espérer ? Faisons le point sur les chiffres clés, les moyennes observées et les solutions disponibles pour optimiser votre investissement.
Rentabilité investissement locatif : la calculer par étapes
La rentabilité locative représente le rapport entre ce que votre bien vous rapporte (les loyers perçus) et ce qu’il vous coûte (prix d’achat et frais). Cet indicateur vous permet finalement de savoir si votre investissement locatif en vaut le coût financièrement. Il faut ici procéder par étapes pour obtenir un résultat vraiment analysable.
1. Calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif : le point de départ
La formule suivante vous permettra d’obtenir votre rentabilité brute : rentabilité brute = (loyer annuel/prix d’achat total) x 100.
Ici, le loyer annuel correspond à ce que vous encaissez sur 12 mois. Le prix d’achat total regroupe le prix d’achat du bien plus les frais de notaire et les travaux éventuels.
Prenons un exemple concret. Vous achetez un T2 à Toulouse pour 200 000 €, avec 10 000 € de frais de notaire et 10 000 € de travaux, soit un total de 220 000 €. Vous le louez 750 € par mois, soit 9 000 € par an. Votre rentabilité brute est de (9 000/220 000) x 100 = 4,09 %.
Concrètement, votre bien vous rapporte environ 4,09 % de ce qu’il vous a coûté chaque année, avant impôts et charges.
2. Calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif pour un résultat plus proche de la réalité
Lorsque l’on calcule la rentabilité brute d’un bien, l’on regarde uniquement :
- ce que le bien rapporte (les loyers encaissés sur un an) ;
- et ce qu’il coûte à l’achat (prix d’achat et frais).
Le résultat obtenu permet surtout de comparer rapidement deux logements entre eux. Si un bien A affiche 4 % et un bien B affiche 6 %, le second semble plus rentable à première vue.
Toutefois, ces chiffres ne tiennent pas compte de la réalité de la gestion quotidienne du bien. C’est pourquoi il doit être affiné. Seule la rentabilité nette de votre investissement pourra vous permettre de savoir ce que vous gagnez réellement. Cet indicateur financier tient compte de toutes les charges annexes :
- taxe foncière ;
- assurances ;
- frais d’agence si vous déléguez la gestion ;
- entretien du bien, etc.
Sa formule est la suivante : rentabilité nette = [(loyer annuel – charges annuelles)/prix d’achat total] x 100.
Reprenons notre exemple précédent. Pour ce T2 à Toulouse, vous payez 1 500 € de charges par an. Votre rentabilité nette est donc de [(9000-1500)/220 000] x 100 = 3,4 % par an.
Bon à savoir : La rentabilité brute est surtout une première étape, un indicateur rapide utile pour comparer plusieurs biens entre eux. Mais elle ne suffit pas pour décider si un investissement est bon ou non, car elle ne reflète ni les charges réelles ni votre gain réel.
La rentabilité nette, en revanche, vous montre ce que le bien vous rapporte vraiment chaque année une fois toutes les dépenses courantes déduites (taxe foncière, assurance, entretien, frais de gestion, etc.). C’est donc elle qu’il faudrait commencer par regarder pour savoir si un projet est intéressant financièrement. Mais vous allez le voir, il est possible d’affiner encore les résultats.
3. Calculer la rentabilité nette nette pour savoir ce qu’il vous reste après impôt
La rentabilité nette est déjà plus réaliste que la rentabilité brute, car elle tient compte des charges courantes liées au bien. Mais elle s’arrête encore avant une étape à laquelle il n’est pas possible d’échapper : l’imposition. Or, la fiscalité peut grignoter une partie plus ou moins importante de vos revenus locatifs, en fonction de votre tranche d’imposition.
C’est pourquoi il est important de calculer la rentabilité nette nette de votre projet. C’est elle qui vous montre ce que vous gagnez réellement après impôts et prélèvements sociaux. Sa formule est la suivante : rentabilité nette nette = (loyer annuel – charges – impôts)/prix d’achat total x100.
Reprenons notre exemple du T2 à Toulouse acheté 220 000 €. Les loyers perçus sont de 9 000 €, les charges sont de 1 500 €. Imaginons que l’impôt sur les loyers s’élève à 1 200 € (variable selon votre tranche d’imposition et votre régime fiscal), votre rentabilité nette nette devient alors : [(9000−1500− 1200)/220 000]×100 = 2,86 %.
Cela signifie qu’une fois toutes les dépenses et la fiscalité déduites, votre bien vous rapporte réellement 2,86 % par an.
Bon à savoir : Deux investisseurs avec la même rentabilité nette peuvent avoir des rentabilités nettes nettes très différentes en fonction de leur fiscalité ou du régime choisi (location nue, LMNP, SCI, etc.).
Et le cash flow ?
Dans la rentabilité nette, puis nette nette, on ne déduit pas le crédit immobilier. On ne parle que des charges liées au bien lui-même (taxe foncière, assurance, frais de gestion, etc.) et à l’imposition. En effet, la rentabilité mesure la performance intrinsèque du bien indépendamment de votre façon de le financer. Elle sert à comparer deux biens entre eux même si vous les financez différemment.
Mais si vous voulez savoir ce que l’investissement va vraiment vous coûter ou vous rapporter chaque mois, il faut se pencher sur un autre indicateur appelé le cash-flow. Le cash-flow représente l’argent qu’il vous reste (ou que vous devez sortir) chaque mois une fois toutes les dépenses payées, y compris le crédit.
Il se calcule comme ceci : cash flow mensuel = loyer mensuel net – (mensualité de crédit + charges mensuelles).
Ici, le loyer mensuel net représente le loyer que vous touchez après avoir retiré les charges non récupérables (par exemple les frais de gestion ou l’assurance loyers impayés). La mensualité de crédit représente le remboursement mensuel de votre prêt immobilier (capital et intérêts). Les charges mensuelles peuvent intégrer la taxe foncière (divisée par 12), entretien, assurance, etc.
De nouveau, reprenons notre exemple précédent de bien à Toulouse. Vous avez un loyer perçu de 750 € par mois, des charges totales mensuelles de 125 € par mois (taxe foncière, assurance, etc.) et des mensualités de crédit de 600 € par mois. Votre cash flow serait ici égal à 750 – (600 + 125) = 25 € par mois.
Ce qu’il faut noter dans cet exemple, c’est que le cash flow est positif. Le bien s’autofinance et vous laisse même un petit surplus. À l’inverse, si le résultat était de moins 50 €, votre cash-flow serait négatif, vous auriez dû rajouter 50 € de votre poche chaque mois pour équilibrer l’opération.
Bon à savoir : La rentabilité nette vous dit si le bien est intrinsèquement performant. Le cash-flow vous dit si, concrètement, il va vous enrichir chaque mois ou vous coûter de l’argent. En clair, un bien peut être très rentable sur le papier, mais vous faire perdre de l’argent chaque mois si votre crédit est trop lourd. À l’inverse, un bien avec une rentabilité moyenne peut dégager un cash-flow positif si vous avez bien négocié votre prêt.
Investissement locatif et rentabilité : les outils de simulation disponibles
Bonne nouvelle, vous n’êtes pas obligés de faire tous ces calculs à la main chaque fois ! En réalité, de nombreux investisseurs utilisent des outils de simulation pour gagner du temps et éviter les erreurs de calcul. L’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) en propose un, notamment. L’outil, gratuit, vous permet de calculer :
- votre rentabilité nette ;
- votre cash flow ;
- votre revenu locatif net après impôt ;
- votre Taux de Rentabilité Interne (TRI).
Il peut même estimer de combien votre patrimoine augmente grâce à cet investissement (loyers et revente potentielle du bien). Finalement, il vous aide à savoir si votre projet est vraiment viable. Mais attention, il est important de renseigner les données avec précision (prix d’achat total, montant des travaux, charges, durée du prêt, etc.). Autrement, les résultats peuvent être trompeurs.
Gardez aussi en tête que ces outils donnent une estimation, pas une garantie. Ils sont parfaits pour vous faire une idée claire de la viabilité d’un projet, mais ils ne remplacent pas une analyse personnalisée (conseiller financier, notaire, banquier, fiscaliste…).
Combien l’immobilier locatif peut-il me rapporter, réellement ?
À l’échelle nationale, les données issues de l’ANIL/Observatoires Locaux des Loyers (OLL) et des Notaires de France permettent d’estimer des ordres de grandeur :
- Rentabilité brute moyenne : entre 3 % et 6,5 % selon les villes et le type de logement.
- Rentabilité nette moyenne : entre 2 % et 5 % une fois les charges déduites.
Ces écarts s’expliquent principalement par deux facteurs. D’abord, les prix d’achat, plus élevés dans les grandes métropoles et donc moins favorables au rendement. Ensuite, les loyers, plus élevés dans les zones tendues, mais qui n’augmentent pas toujours aussi vite que les prix.
Dans la pratique, un rendement brut autour de 4 % à 5 % est considéré comme correct à l’échelle nationale, et au-delà de 6 %, on parle d’un investissement très rentable, souvent observé dans les villes moyennes ou moins tendues.
Investissement locatif : quelle rentabilité à Toulouse ?
À Toulouse, le marché immobilier est assez dynamique. Le prix moyen au mètre carré dans l’ancien est d’environ 3 170 € (Notaires de France, 2024). Le loyer médian d’un appartement de 3 pièces est d’environ 10,4 €/m², soit environ 676 € par mois pour un 65 m².
La rentabilité brute moyenne à Toulouse varie donc entre 3,9 % et 4,4 %, selon le quartier et le type de bien. Pour ce qui est de la rentabilité nette moyenne, elle se situe autour de 2,7 % à 3,5 % après déduction des charges.
Il s’agit toutefois de fourchettes indicatives. Elles peuvent évoluer selon le prix d’achat, les vacances locatives, l’état du logement ou encore les frais de gestion.
Source : Rapport de l’Observatoire des loyers de l’agglomération toulousaine
Bon à savoir : Quelques chiffres clés :
- À Toulouse, il existe 165 000 logements locatifs privés non meublés, soit 33 % des résidences principales.
- 85 % sont des appartements et 63 % sont des T2 ou T3.
- 63 % des locataires du parc privé vide ont moins de 40 ans.
- La périphérie offre des surfaces plus grandes à loyers modérés, mais la demande reste concentrée au centre-ville, notamment chez les jeunes et les étudiants.
Améliorer sa rentabilité locative : quelques conseils
1. Acheter « intelligemment » dès le départ
Votre rentabilité brute dépend directement du rapport entre le prix d’achat et le loyer. Ce que vous pouvez donc faire, c’est :
- Cibler les biens légèrement en dessous du prix du marché. Un bien « à rafraîchir » ou mal présenté peut permettre une négociation de l’ordre de 8 à 10 %, la marge de négociation moyenne observée dans l’ancien étant actuellement autour de 9 %. Ainsi, un bien acheté 190 000 € plutôt que 210 000 € pour un même loyer annuel de 9 000 € fait passer votre rentabilité brute de 4,28 % à 4,73 %.
- Viser les zones à forte demande locative : proximité université, hôpital, transports… À Toulouse, c’est ce qui garantit peu de vacances locatives.
Faites également attention de ne pas surpayer les mètres carrés « émotion » (terrasse, vue) qui ne se traduisent pas en loyers proportionnels.
2. Créer de la valeur
Cette solution fonctionne très bien pour augmenter le loyer perçu sans augmenter votre coût d’achat. Vous pourriez donc :
- Transformer un T2 en T3 si la configuration le permet (plus de chambres peut vous permettre d’appliquer un loyer plus élevé).
- Créer une chambre supplémentaire dans les combles ou un garage (si autorisé).
- Ajouter une cuisine équipée ou un coin bureau pour séduire les locataires.
Une optimisation judicieuse de l’agencement, de la division, voire l’ajout de fonctionnalités (rangements intégrés, cloisonnements intelligents), peut augmenter le loyer perçu, et par conséquent la rentabilité.
3. Louer meublé plutôt que vide
Le régime meublé permet souvent de générer 10 à 30 % de loyer supplémentaire, surtout pour les petites surfaces ou les logements étudiants. En plus, il ouvre droit au régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), très intéressant fiscalement (amortissement du bien, réduction de l’assiette imposable…).
Ainsi, un T2 loué vide 600 €/mois peut passer à 720 €/mois meublé. Votre rentabilité brute passe alors de 3,6 % à 4,3 %.
4. Réduire les périodes de vacances locatives
Même quelques semaines sans locataire peuvent faire chuter votre rentabilité nette. Pour éviter cela :
- Publiez votre annonce au moins 6 semaines avant le départ du locataire.
- Soigner les photos et la description sur les plateformes d’annonces.
- Adapter votre loyer au niveau médian de marché pour éviter de rester vide trop longtemps.
Bon à savoir : Une vacance d’un mois par an représente déjà une perte de 8,3 % de vos loyers annuels.
5. Optimiser sa fiscalité
C’est l’une des options les plus puissantes pour améliorer la rentabilité nette, car c’est sur cette partie que vous avez souvent le plus de marge. Voici quelques options à étudier :
- Opter pour le LMNP au réel pour amortir le bien, les meubles, les travaux, et parfois ne payer aucun impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
- Faire du déficit foncier (en cas de location nue avec travaux) pour imputer une partie des travaux sur votre revenu global.
- Investir par le biais d’un dispositif de défiscalisation (Loi Monuments Historiques, Pinel, Denormandie, etc.) si vous investissez dans du neuf ou de l’ancien à rénover. Mais attention de bien réaliser vos calculs ici, car selon votre cas, les dispositifs de défiscalisation peuvent être plus ou moins intéressants.
6. Réduire ses charges et ses frais
La rentabilité nette baisse si vos coûts sont trop élevés. Chaque euro économisé est un euro de rentabilité gagné. N’hésitez donc pas à :
- Comparer le coût des assurances PNO (propriétaire non occupant).
- Gérer vous-même le bien si vous en avez la possibilité (au lieu de payer 6 à 8 % à une agence).
- Réaliser des travaux préventifs pour éviter les réparations lourdes plus tard.
L’importance de contacter un conseiller en gestion de patrimoine avant de réaliser son investissement immobilier
Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) avant de réaliser un investissement locatif peut vraiment changer la donne. Là où beaucoup d’investisseurs s’arrêtent à une simple rentabilité brute, le CGP va beaucoup plus loin :
- il analyse votre situation fiscale ;
- vos objectifs patrimoniaux ;
- vos projets à long terme ;
- la rentabilité nette nette, etc.
Il peut aussi vous orienter vers les meilleurs régimes fiscaux à choisir selon votre cas (LMNP, SCI, déficit foncier, etc.) et optimiser votre stratégie pour vous permettre de réaliser un placement réellement performant.
Certes, son accompagnement a un coût, mais il peut vous éviter des erreurs coûteuses et faire gagner plusieurs points de rentabilité sur la durée.
Avant de vous lancer, prenez donc rendez-vous avec un conseiller. L’équipe de S’investir Conseil vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet locatif : définition de votre stratégie d’investissement, recherche du bien, optimisation fiscale, financement, et même mise en relation avec des experts-comptables ou des courtiers. Un premier échange gratuit et sans engagement pour maximiser votre rentabilité.
Sources :
- https://www.observatoires-des-loyers.org
- https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier?typeLocalisation=FRANCE&neuf=A
- https://www.entreprises-occitanie.com/actualites/immobilier-en-haute-garonne-un-marche-
- https://www.aua-toulouse.org/wp-content/uploads/2023/10/Rapport-complet-2023-Observatoire-des-loyers-de-lagglomeration-toulousaine.pdf
- https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/toulouse-31000/quartier_rangueil-chr-facultes-170493832
- https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/toulouse-31000/quartier_saint-michel-170487969
