Vendre un bien peut entraîner le paiement d’un impôt sur la plus-value immobilière. Selon le type de logement, sa durée de détention et la situation du vendeur, cet impôt peut être important ou totalement évité. Voici comment fonctionne l’impôt sur la plus-value immobilière plus concrètement.
Plus-value immobilière : de quoi parle-t-on exactement ?
La plus-value immobilière représente le gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier. Elle existe dès lors que le prix de cession dépasse le prix d’acquisition du bien.
Concrètement, une plus-value apparaît lorsque la valeur du bien a augmenté entre l’acquisition et la vente. À l’inverse, si le bien est revendu à un prix inférieur à son prix d’achat, il s’agit alors d’une moins-value.
Prenons un exemple concret. Un logement est acquis au prix de 200 000 €.
- S’il est revendu 260 000 €, la différence de 60 000 € constitue une plus-value immobilière.
- S’il est revendu 180 000 €, la différence de 20 000 € correspond à une moins-value immobilière.
La plus-value immobilière relève du patrimoine privé du vendeur. Elle se distingue donc des plus-values professionnelles, qui obéissent à des règles fiscales totalement différentes. Ainsi, un particulier qui vend un bien immobilier détenu à titre personnel entre dans le champ de la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers.
Dans quels cas la plus-value est-elle imposable ?
Les ventes concernées par l’imposition
En principe, une plus-value immobilière est imposable dès lors qu’un particulier réalise un gain lors de la cession d’un bien immobilier relevant de son patrimoine privé (sauf si une exonération spécifique s’applique). Autrement dit, l’imposition constitue la règle, et l’exonération l’exception.
Sont ainsi concernées par l’imposition, les ventes de biens immobiliers, qu’il s’agisse :
- d’un appartement ou d’une maison ;
- d’un terrain, qu’il soit bâti ou non bâti ;
- d’un local détenu à titre d’investissement ;
- ou de terres agricoles ou de forêts.
L’imposition ne se limite pas aux ventes « classiques ». Elle s’applique également à la cession de droits immobiliers, comme l’usufruit ou la nue-propriété, ainsi qu’à la vente de parts de sociétés à prépondérance immobilière, lorsque ces sociétés ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Dans ces situations, c’est la fraction de valeur correspondant à l’immobilier détenu qui entre dans le champ de la plus-value immobilière.
Par ailleurs, certaines opérations, sans être des ventes au sens strict, sont assimilées à des cessions imposables. C’est notamment le cas :
- des échanges de biens immobiliers ;
- des partages entre indivisaires ;
- des apports en société.
Dans tous ces cas, l’administration fiscale considère que le propriétaire réalise ou peut réaliser un gain, ce qui justifie l’application du régime de la plus-value immobilière.
Le lieu de résidence fiscale du vendeur n’est pas déterminant pour l’existence de l’imposition. Une plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier situé en France est, en principe, imposable en France, que le vendeur soit résident ou non-résident (sous réserve de règles et d’exonérations spécifiques).
Cette imposition quasi systématique explique pourquoi certains investissements immobiliers sont pensés dès l’achat pour réduire la fiscalité, notamment via des dispositifs d’immobilier défiscalisant.
Le cas à part de la résidence principale
La vente de la résidence principale est l’un des cas d’exonération de la plus-value immobilière. En effet, contrairement aux autres biens immobiliers, la résidence principale bénéficie d’un régime spécifique. La plus-value réalisée lors de sa cession est totalement exonérée d’impôt, quel que soit le montant du gain.
L’exonération s’applique uniquement lorsque le logement est occupé par le vendeur à titre de résidence principale au moment de la cession. Elle est donc attachée à la situation du bien lors de la cession, et non à son usage passé. Dès lors qu’un logement a cessé d’être occupé comme résidence principale avant la vente, l’exonération peut être remise en cause.
L’exonération ne concerne pas uniquement le logement lui-même. Elle s’étend également à ses dépendances, dès lors qu’elles sont cédées en même temps que le logement (cave, garage, place de stationnement, à condition qu’ils soient situés à proximité du logement et attachés à son usage).
Les cas d’exonération de plus-value immobilière
Exonérations liées au bien
Plus un bien immobilier est conservé longtemps, plus la fiscalité applicable à la plus-value est allégée. En effet, l’administration applique des abattements pour durée de détention, qui conduisent, à terme, à une exonération totale.
Attention, toutefois, il faut bien distinguer deux impositions différentes, avec deux calendriers distincts :
- l’impôt sur le revenu ;
- les prélèvements sociaux.
Durée de détention du bien | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6 ᵉ à la 21 ᵉ année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22 ᵉ année révolue | 4 % | 1,60 % |
| De la 23 ᵉ à la 30 ᵉ année | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
En pratique, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention. Elle est totalement exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans. Avant ces délais, la plus-value reste imposable, mais réduite progressivement grâce aux abattements.
Autre point important, la plus-value est également exonérée lorsque le prix de cession du bien ne dépasse pas 15 000 €.
Enfin, il est possible de bénéficier d’une exonération lors de la vente d’un logement autre que la résidence principale, sous deux conditions cumulatives :
- le prix de vente est utilisé pour acheter ou construire une résidence principale dans un délai de deux ans ;
- le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente.
Cette exonération, en revanche :
- ne peut être utilisée qu’une seule fois ;
- doit être expressément demandée ;
- doit être mentionnée dans l’acte de vente.
Exonérations liées au vendeur
Vous pouvez, en tant que vendeur, être exonéré du paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière si vous vous trouvez dans une situation de fragilité reconnue, sous réserve de conditions précises.
Cette exonération concerne notamment les personnes qui :
- perçoivent une pension de vieillesse ;
- disposent d’une carte mobilité inclusion (CMI) mention « invalidité ».
Cependant, cette exonération n’est pas automatique. Elle est soumise à des conditions de ressources, suppose que vous ne soyez pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et que vos revenus restent sous certains plafonds.
L’exonération est également prévue lorsque le vendeur a quitté son logement pour résider :
- dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées,
- dans un établissement accueillant des adultes handicapés.
Dans ce cas, la vente de l’ancien logement peut bénéficier d’une exonération de plus-value, à condition notamment :
- que le bien vendu ait constitué la résidence principale avant l’entrée en établissement ;
- qu’il n’ait pas été mis en location depuis ce départ.
Un non-résident peut être totalement exonéré de plus-value lorsque le logement vendu constituait sa résidence principale en France avant son départ à l’étranger, sous réserve notamment que :
- le bien soit resté à sa libre disposition depuis ce départ ;
- la vente intervienne dans un délai encadré après le transfert de domicile fiscal.
À défaut, un non-résident peut également bénéficier, sous conditions, d’une exonération plafonnée de plus-value, applicable une seule fois et limitée à un montant déterminé.
Exonérations liées à l’acquéreur
Dans certains cas, l’exonération de la plus-value immobilière ne dépend ni du bien ni du vendeur, mais du profil de l’acquéreur et de l’usage qu’il prévoit pour le bien acheté.
Ainsi, la plus-value peut être exonérée lorsque le bien est vendu, directement ou indirectement :
- à un organisme chargé du logement social ;
- à un opérateur privé qui s’engage à construire ou à achever des logements sociaux.
L’exonération est alors conditionnée à un engagement formel de l’acquéreur, mentionné dans l’acte de vente.
Enfin, dans certaines zones dites tendues, une exonération peut être accordée lorsque le bien est destiné à la réalisation de logements intermédiaires (sous réserve du respect de conditions strictes).
Comment se calcule la plus-value immobilière ?
Le prix de vente retenu par l’administration
Pour calculer la plus-value immobilière, l’administration fiscale se réfère d’abord au prix de vente inscrit dans l’acte notarié. C’est ce montant qui sert de base au calcul. Toutefois, ce prix peut être ajusté.
En effet, certains frais supportés par le vendeur lors de la vente peuvent être déduits, à condition qu’ils soient justifiés. C’est notamment le cas des frais liés aux diagnostics obligatoires ou de certains frais directement liés à la cession. Ces montants viennent diminuer le prix de vente retenu, et donc réduire mécaniquement la plus-value.
À l’inverse, lorsque le vendeur perçoit des sommes à l’occasion de la vente, comme des indemnités ou remboursements prévus dans l’acte, celles-ci sont ajoutées au prix de vente pour le calcul.
Le prix d’acquisition
Le prix d’acquisition correspond au coût réel du bien pour le vendeur. Lorsque le bien a été acheté, il s’agit simplement du prix figurant dans l’acte d’achat. Lorsqu’il a été reçu par donation ou succession, le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée dans l’acte ou la déclaration correspondante. En cas de viager, on retient la valeur en capital de la rente, sans tenir compte des intérêts.
À ce prix d’acquisition peuvent s’ajouter certains frais, comme les frais de notaire ou les droits d’enregistrement. Lorsqu’ils ne peuvent pas être justifiés, un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition peut être appliqué.
Les travaux : ce qui peut (ou non) être pris en compte
Les travaux peuvent augmenter le prix d’acquisition et réduire la plus-value taxable. Seuls certains travaux sont pris en compte :
- travaux de construction ;
- de reconstruction ;
- d’agrandissement ;
- d’entretien courant.
En revanche, des travaux de peinture, de réparation d’une fuite ou de rafraîchissement avant la vente ne sont pas pris en compte.
En principe, ces dépenses doivent être justifiées par des factures et avoir été réalisées par une entreprise. Toutefois, lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans, le vendeur peut choisir d’appliquer un forfait de 15 % du prix d’acquisition, même en l’absence de justificatifs.
La prise en compte des frais et des travaux peut donc sensiblement modifier le montant de la plus-value imposable. Ils peuvent être pris en compte si vous cherchez à optimiser votre fiscalité en matière de plus-value immobilière.
Impôt sur la plus-value immobilière : un exemple concret
Le calcul de la plue-value
Prenons le cas d’un couple qui achète un appartement au prix de 200 000 €. Lors de cette acquisition, il s’acquitte également de 15 000 € de frais de notaire. Ces frais font partie du coût réel du bien et sont donc ajoutés au prix d’achat pour le calcul de la plus-value. Le prix d’acquisition retenu s’élève ainsi à 215 000 €.
Quelques années plus tard, le couple revend cet appartement pour un montant de 280 000 €. À l’occasion de la vente, il supporte 3 000 € de frais de diagnostics obligatoires. Ces frais étant directement liés à la cession, ils peuvent être déduits du prix de vente. Le prix de vente retenu par l’administration fiscale est donc de 277 000 €.
La plus-value brute correspond alors à la différence entre le prix de vente retenu et le prix d’acquisition retenu. Dans cet exemple, elle s’élève à : 277 000 € − 215 000 € = 62 000 €.
Le calcul de l’impôt sur la plus-value
Ce montant constitue la plus-value brute. Toutefois, ce n’est pas encore sur cette somme que l’impôt est calculé. Il faut d’abord appliquer les abattements pour durée de détention.
Supposons que le couple détienne le bien depuis 10 ans au moment de la vente. Les cinq premières années n’ouvrent droit à aucun abattement. En revanche, de la sixième à la dixième année, un abattement de 6 % par an s’applique pour l’impôt sur le revenu, soit un abattement total de 30 %. Après application de cet abattement, la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu est donc ramenée à 43 400 €.
En parallèle, un second calcul est effectué pour les prélèvements sociaux, selon des taux différents. Dans ce cas, l’abattement est de 1,65 % par an sur la même période, soit 8,25 % au total. La base soumise aux prélèvements sociaux s’établit alors à 56 885 €.
L’impôt est ensuite calculé sur ces deux bases distinctes. Au titre de l’impôt sur le revenu, la plus-value est taxée au taux de 19 %, soit un montant de 8 246 €. Pour les prélèvements sociaux, la plus-value est imposée au taux de 17,2 %, soit un montant de 9 780 € environ. Finalement, le couple devra s’acquitter d’un impôt total sur la plus-value d’environ 18 026 €
La fiscalité de la plus-value immobilière dépend de nombreux paramètres et de votre situation personnelle. Si vous souhaitez faire le point avant de vendre un bien ou comprendre les conséquences fiscales d’un projet immobilier, vous pouvez contacter S’investir Conseil. Nous accompagnons les particuliers dans leurs décisions patrimoniales, en toute indépendance.
